Paylı mülkiyete sahip taşınmazların tarafların mülkiyet hakkını kısıtlamasından dolayı İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davaları hasıl olmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış, aynen taksim, kat mülkiyetine geçmek suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkündür. Bu yazının konusu olan aynen taksimin şartlarını ve davanın genel unsurlarını detaylı olarak açıklıyoruz. Ancak hem mahkemelerin takdir yetkilerinin değişkenlik göstermesi hem de yanlış bir işlemin büyük sorunlara sebebiyet vermemesi adına bu alanda uzman bir bir avukata danışmanız önemlidir.

Aynen taksim birden fazla mülkiyette ortak paydaş olduğu durumlarda taşınmazların eşit şekilde dağıtılması suretiyle paylaştırılmasıdır. Genellikle taşınmaz sayısının çok olduğu, taraf sayısının az olduğu ortaklıklarda mümkündür. En çok miras sonucunda kalan malvarlığında ortaya çıkmaktadır.

1. Aynen Taksimin Şartları Nelerdir?

Aynen Taksimde en önemli şartlardan biri her taşınmazın ayrı ayrı yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olması gerekir. Aynen taksim sonucunda malın değer kaybetmemesi gerekir. Paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. Her bir paydaşa ayrı bir taşınmaz verilmesi gerekir. Aynen taksim kararı verilebilmesi için paylar oranında alansal eşitliğin sağlanması yanında ifraz sonucu oluşan parsellerin ekonomik değerleri belirlenerek ekonomik olarak da denklik sağlanmalıdır.

Özellikle taşınmazla ilgili olarak getirilen emredici hükümler (arazilerde yirmi dönümden küçük bölünmelere imkan tanınmaması, arsalarda imar kurallarındaki özel hükümler sebebiyle) aynen paylaşmayı mümkün kılmamaktadır. Bu da taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sonucunu doğurmaktadır.

2. Mahkemenin Her Aşamasında Aynen Taksim İstenebilir Mi?

Ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın aynen taksim yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, aynen taksime ve paylar denkleştirilmek suretiyle ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Aynen taksim talebi savunmanın genişletilmesi yasağının istisnası olarak kabul görmektedir. Bu sebeple her zaman aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi istenebilir. Bu durumda dosyanın İstinaf veya Yargıtay’da olması halinde dosya bozularak yeniden inceleme yapılması gerekir.

3. Aynen Taksimde Mallar Nasıl Bölünür?

Ortaklığın giderilmesi davasında taraflardan birinin aynen taksim talebinin olması halinde hakim ve bilirkişiler nezdinde keşif yapılır. Keşifle beraber teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye ve mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye’den, Belediye ve mücavir alan dışında ise İl İdare Kurulu’ndan İmar Yasası ve Yönetmeliği’ne göre aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığı sorulur. İlgili kurumlardan gelen cevaba ve bilirkişinin düzenlemiş olduğu tefrik alanlarına göre mahkeme aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

4. Aynen Taksimde Paylaştırma Nasıl Yapılır?

Tarafların hepsinin rızası olması halinde denkleştirme bedelleri ile birlikte isteyen kişinin istediği yeri alması mümkündür. Ancak bir kişinin dahi razı olmaması halinde bu şekilde paylaştırılamaz. Uygulamada herkes dosyayı takip etmediği ve duruşmalara katılmadığı için anlaşma durumu mümkün olmamaktadır. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlarsa hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

5. Aynen Taksimde Malların Değerinin Aynı Olmaması Halinde Ne Olur?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, aynen taksimin mümkün olması durumunda, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk olmaması halinde, eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Kura sonucunda kendisine daha kıymetli pay isabet eden tarafa ivaz bedeli farkını hükümden önce depo etmesi için uygun bir süre verilir. Depo edildiği takdirde taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekir. Depo edilmediği takdirde aynı hakkın diğer mirasçılara tanınması gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davası kesinleşmeden icraya koyulamaz. İvaz alacaklısı dosya kesinleştikten sonra parasını alabilecektir. Bu sebeple ivaz içeren kararlarda paranın değer kaybı önemlidir. Yargıtay’dan dönene kadar denkleştirme sonucu ivaz alacaklısı enflasyon karşısında büyük bir kaybı olacaktır.

6. Aynen Taksimin Mümkün Olmaması Halinde Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Mümkün Müdür?

Mahkeme talepte bağlıdır. Taraflardan biri satış istememiş ve sadece aynen taksim suretiyle giderilmesini istemiş ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez. Ancak ortaklığın giderilmesi davası terditli olarak açılabilir. Taraflar aynen taksim, mümkün olmaması halinde satış suretiyle giderilmesini isteme hakkına sahiptir.

Taraflardan herhangi biri aynen taksim istemesi halinde, satış istemi dikkate alınmaz ve aynen taksim yoluna gidilir. Talep olması halinde öncelik aynen taksimdir. Aynen taksim mümkün olmaması halinde satış yapılabilir.